Viele Deutsche träumen davon, eine Immobilie in Florida zu kaufen. Ob als Ferienhaus unter Palmen, als Altersruhesitz oder als Investition – der Sunshine State zieht jedes Jahr zahlreiche Käufer aus Deutschland an.
Doch eine Frage taucht dabei immer wieder auf: Brauche ich überhaupt ein Visum, um in Florida ein Haus zu kaufen?
Die gute Nachricht ist: Nein, Sie benötigen kein Visum, um als Deutscher eine Immobilie in den USA zu erwerben. Die USA erlauben ausländischen Käufern den Immobilienerwerb ohne Einschränkungen bezüglich der Nationalität oder des Aufenthaltsstatus.
Das bedeutet, dass Sie unabhängig von Ihrer Visumssituation Eigentum in Florida kaufen können. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass der Besitz einer Immobilie Ihnen kein automatisches Aufenthaltsrecht in den USA verschafft.
Dennoch gibt es beim Hauskauf in Florida als Deutscher einige wichtige Punkte zu beachten. Von der Finanzierung über steuerliche Aspekte bis hin zum Kaufprozess selbst – der Immobilienerwerb in den USA unterscheidet sich deutlich vom deutschen Verfahren.
Wichtigste Erkenntnisse
- Deutsche können ohne Visum Immobilien in Florida kaufen, erhalten dadurch aber kein Aufenthaltsrecht
- Spezielle Finanzierungsoptionen für ausländische Käufer stehen zur Verfügung, meist mit einer Anzahlung von mindestens 30%
- Der Kaufprozess unterscheidet sich vom deutschen System und erfordert gute Vorbereitung bei rechtlichen und steuerlichen Fragen
Visumspflicht und rechtliche Rahmenbedingungen
Der Kauf einer Immobilie in Florida erfordert kein spezielles Visum, aber Sie müssen die Einreisebestimmungen der USA beachten. Die Unterscheidung zwischen Besuch, Aufenthalt und dauerhaftem Wohnsitz ist wichtig für Ihre Rechte als Immobilieneigentümer.
Benötige ich als Deutscher ein Visum für den Hauskauf in Florida?
Nein, Sie brauchen kein Visum, um als Deutscher ein Haus in Florida zu kaufen. Der Immobilienerwerb selbst ist ein rein zivilrechtlicher Vorgang, der keine Einreisegenehmigung voraussetzt.
Allerdings benötigen Sie für die Einreise in die USA eine ESTA-Genehmigung oder ein Visum. Die ESTA gilt für Aufenthalte bis zu 90 Tagen und kostet 21 USD.
Sie ist zwei Jahre gültig und erlaubt mehrfache Einreisen. Mit ESTA können Sie folgende Aktivitäten durchführen:
- Besichtigungen von Immobilien in Florida
- Termine bei Maklern und Notaren
- Unterzeichnung von Kaufverträgen
- Übergabe der gekauften Immobilie
Ein klassisches Visum wird nur nötig, wenn Sie länger als 90 Tage bleiben möchten oder spezielle Geschäftsaktivitäten planen.
Aufenthaltsrechte und Einschränkungen für Immobilieneigentümer
Der Besitz einer Immobilie in Florida gibt Ihnen kein automatisches Aufenthaltsrecht. Sie unterliegen den gleichen Einreisebestimmungen wie alle anderen deutschen Staatsbürger.
Mit ESTA dürfen Sie maximal 90 Tage am Stück in den USA bleiben. Diese Regelung gilt auch dann, wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind.
Eine Verlängerung der 90-Tage-Frist ist nicht möglich.
Wichtige Einschränkungen:
- Kein dauerhafter Wohnsitz ohne entsprechendes Visum
- Keine Erwerbstätigkeit in den USA erlaubt
- Ausreise nach 90 Tagen verpflichtend
- Wiedereinreise nach kurzer Ausreise kann abgelehnt werden
Sie können Ihre Immobilie in Florida vermieten, ohne dauerhaft dort zu leben. Die Verwaltung erfolgt meist über lokale Hausverwaltungen.
Unterschiede zwischen Touristenstatus, Visum und Greencard
Der Touristenstatus mit ESTA berechtigt Sie zu kurzfristigen Aufenthalten von maximal 90 Tagen. Sie können Ihre Immobilie besuchen und persönlich nach dem Rechten sehen, aber nicht dauerhaft dort wohnen.
Ein B-1/B-2 Visum erlaubt längere Aufenthalte von bis zu sechs Monaten pro Einreise. Die Gebühr beträgt 185 USD und Sie müssen ein Interview bei der US-Botschaft führen.
Dieses Visum eignet sich, wenn Sie mehrere Monate im Jahr in Ihrer Florida-Immobilie verbringen möchten. Die Greencard ermöglicht dauerhaften Wohnsitz in den USA.
Sie können ohne zeitliche Beschränkung in Ihrer Immobilie leben und auch arbeiten. Die Greencard erhalten Sie durch:
- Familiennachzug zu US-Bürgern
- Arbeitsplatzangebot eines US-Arbeitgebers
- Investorenvisum (EB-5) ab 800.000 USD Investition
- Diversity Visa Lottery
Der Immobilienkauf allein qualifiziert nicht für eine Greencard. Selbst hohe Investitionen in eine Immobilie in Florida reichen nicht aus, um ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht zu erhalten.
Immobilienkaufprozess in Florida für Deutsche
Der Kaufprozess für eine Immobilie in Florida folgt klaren Schritten und unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom deutschen System. Sie benötigen bestimmte Dokumente und arbeiten mit einer Title Company zusammen, die eine zentrale Rolle im Transaktionsprozess spielt.
Wichtige Voraussetzungen und Dokumente
Sie brauchen als Deutscher keine Green Card oder Arbeitsvisum, um eine Immobilie in Florida zu kaufen. Ein gültiger Reisepass reicht aus.
Die meisten Käufer reisen mit einem ESTA-Visum ein, das 90 Tage gültig ist. Für die Finanzierung müssen Sie zusätzliche Dokumente vorlegen.
Dazu gehören Ihre Steuererklärungen der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge und Nachweise über Ihr Einkommen. Wenn Sie bar kaufen, vereinfacht sich der Prozess erheblich.
Sie benötigen außerdem eine US-Steuernummer (ITIN), die Sie beim Internal Revenue Service beantragen. Diese Nummer ist wichtig für alle steuerlichen Angelegenheiten in den USA.
Die Beantragung dauert etwa sechs bis acht Wochen. Ein Bankkonto in den USA erleichtert die Abwicklung der Zahlung.
Viele Banken eröffnen Konten auch für Nicht-Residenten, verlangen aber höhere Mindesteinlagen.
Ablauf vom Angebot bis zum Closing
Nachdem Sie ein Listing gefunden haben, geben Sie ein schriftliches Angebot ab. Dieses Angebot enthält den Kaufpreis, die Earnest Money Deposit (Anzahlung) und Bedingungen wie eine Hausinspektion.
Der Verkäufer kann Ihr Angebot annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot machen. Nach der Einigung beginnt die Due Diligence Phase, in der Sie die Immobilie prüfen lassen.
Die Hausinspektion deckt mögliche Mängel auf. Sie haben dann das Recht, Reparaturen zu verlangen oder den Kaufpreis neu zu verhandeln.
Parallel dazu prüft die Title Company den Eigentumstitel. Das Closing ist der Abschluss des Kaufs.
Alle Parteien unterschreiben die Dokumente und Sie überweisen den restlichen Kaufbetrag. Die gesamte Abwicklung vom Angebot bis zum Closing dauert normalerweise 30 bis 45 Tage.
Rolle der Title Company beim Hauskauf
Die Title Company übernimmt zentrale Aufgaben beim Immobilienkauf in Florida. Sie prüft die Eigentumsgeschichte der Immobilie und stellt sicher, dass keine Belastungen oder offenen Forderungen existieren.
Diese Prüfung schützt Sie vor rechtlichen Problemen nach dem Kauf. Sie verwaltet auch das Treuhandkonto (Escrow), auf dem Ihr Kaufpreis sicher verwahrt wird.
Das Geld wird erst beim Closing an den Verkäufer übergeben, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Die Title Company stellt eine Eigentumsversicherung (Title Insurance) aus.
Diese Versicherung schützt Sie vor finanziellen Verlusten durch Eigentumsfehler, die vor dem Kauf entstanden sind. In Florida ist diese Versicherung üblich und wird vom Verkäufer bezahlt.
Beim Closing koordiniert die Title Company den gesamten Ablauf. Sie bereitet alle Dokumente vor und sorgt dafür, dass die Eigentumsübertragung korrekt beim zuständigen County registriert wird.
Finanzierungsmöglichkeiten und Steuerliche Aspekte
Deutsche können in Florida Immobilien ohne Visum kaufen und haben dabei Zugang zu verschiedenen Finanzierungsoptionen. Spezielle steuerliche Regelungen und das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen sind dabei zu beachten.
Finanzierungsoptionen für Ausländer ohne Visum
Sie brauchen tatsächlich kein Visum, um eine Finanzierung für Ihre Florida-Immobilie zu bekommen. Amerikanische Banken haben spezielle Programme für ausländische Käufer im Angebot.
Allerdings unterscheiden sich diese Programme von den Konditionen für US-Bürger. Die meisten Kreditgeber erwarten von ausländischen Käufern eine deutlich höhere Anzahlung.
In der Regel müssen Sie 30 bis 50 Prozent Eigenkapital einbringen. Die Zinssätze liegen oft 1 bis 2 Prozentpunkte über den Standardraten für US-Bürger.
Wichtige Voraussetzungen für eine Finanzierung:
- Gültiger Reisepass
- Nachweis über Einkommen und Vermögen
- Bankguthaben für mindestens 12 Monate
- Positive Kredithistorie aus Deutschland
Ein Hypothekenmakler mit internationaler Erfahrung kann Ihnen helfen, die passende Bank zu finden. Solche Makler kennen Kreditgeber, die regelmäßig mit ausländischen Käufern arbeiten.
Hypotheken für Deutsche in Florida
Amerikanische Banken bewerten Ihre Kreditwürdigkeit anders als deutsche Institute. Ohne Social Security Number nutzen die Banken alternative Bewertungsmethoden.
Sie müssen ziemlich detaillierte Einkommensnachweise und Kontoauszüge vorlegen. Die Laufzeiten für Hypotheken betragen meist 15 oder 30 Jahre.
Eine Zinsbindung für die gesamte Laufzeit gibt’s eher selten. Viele Kredite haben variable Zinssätze oder Zinsbindungen von vielleicht 5 bis 10 Jahren.
Typische Kreditkonditionen für Deutsche:
- Anzahlung: 30-50% des Kaufpreises
- Zinssatz: 1-2% über US-Standard
- Bearbeitungsgebühren: 1-3% der Kreditsumme
- Laufzeit: 15-30 Jahre
Sie könnten auch deutsche Banken ansprechen, die internationale Finanzierungen anbieten. Diese Option ist aber selten und die Konditionen sind meist weniger attraktiv als bei US-Banken.
Steuern, ITIN und Doppelbesteuerungsabkommen
Für steuerliche Zwecke in den USA benötigen Sie eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Diese Nummer ersetzt die Social Security Number für ausländische Immobilieneigentümer.
Die Beantragung läuft über das IRS mit dem Formular W-7. In Florida zahlen Sie jährlich Property Tax auf Ihre Immobilie.
Die Grundsteuer liegt irgendwo zwischen 1 und 2 Prozent des geschätzten Immobilienwerts. Die genaue Höhe hängt von der Lage und den lokalen Steuersätzen ab.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA verhindert, dass Sie doppelt Steuern zahlen. Sie müssen Mieteinnahmen in beiden Ländern angeben, werden aber letztlich nur einmal besteuert.
In Deutschland rechnen Sie die in den USA gezahlten Steuern an. Beim Verkauf der Immobilie behalten die USA 15 Prozent des Verkaufspreises als Quellensteuer ein.
Sie können diese später mit Ihrer tatsächlichen Steuerschuld verrechnen. Ehrlich gesagt, lohnt sich hier eine professionelle Steuerberatung in beiden Ländern, um alle Regeln korrekt zu befolgen.
Die Immobiliensuche: Portale, Standorte und Makler
Florida bietet Deutschen viele Wege, die passende Immobilie zu finden. Online-Portale machen die Suche ziemlich unkompliziert.
Lokale Makler bringen dagegen wertvolles Wissen über den Markt mit. Das kann vor Ort echt Gold wert sein.
Beliebte Regionen wie Cape Coral
Cape Coral zählt zu den beliebtesten Städten für deutsche Hauskäufer in Florida. Die Stadt liegt an der Golfküste und hat über 400 Meilen Kanäle.
Viele Häuser dort bieten direkten Bootszugang zum Meer. Die Preise in Cape Coral sind oft günstiger als in Miami oder Fort Lauderdale.
Sie finden hier Einfamilienhäuser mit Pool ab etwa 300.000 Dollar. Die deutsche Community ist groß, was den Einstieg leichter macht.
Auch Regionen wie Naples, Sarasota und die Tampa Bay Area sind beliebt. Jede Gegend hat ihre eigenen Vorzüge bei Steuern, Infrastruktur und Lebensstil.
Es ist ratsam, verschiedene Standorte zu besuchen, bevor Sie sich festlegen. Man weiß ja nie, wo es dann am besten passt.
Online-Suchportale: Vorteile von Zillow & Realtor.com
Zillow und Realtor.com sind die wichtigsten Immobilienportale in den USA. Diese Plattformen listen fast alle verfügbaren Objekte in Florida.
Zillow bietet ziemlich detaillierte Preisschätzungen und Markttrends. Sie können nach Preis, Größe und Ausstattung filtern.
Die Kartenansicht hilft, die Lage schnell einzuschätzen. Realtor.com arbeitet direkt mit dem Multiple Listing Service (MLS) zusammen.
Die Daten dort sind oft aktueller als auf anderen Portalen. Sie sehen sofort, welche Objekte neu reingekommen sind.
Beide Portale sind kostenlos nutzbar. Sie können Suchaufträge speichern und werden per E-Mail über neue Angebote informiert.
Die meisten Inserate enthalten Fotos, virtuelle Rundgänge und Grundrisse. Das macht die Vorauswahl deutlich einfacher.
Zusammenarbeit mit lokalen Maklern
Ein Realtor in Florida bringt echtes lokales Wissen mit. Diese lizenzierten Makler kennen die Nachbarschaften, Schulen und Infrastruktur aus dem Effeff.
Sie helfen auch bei der Einschätzung fairer Preise. Die Käuferprovision zahlt normalerweise der Verkäufer, also entstehen für Sie meist keine direkten Maklerkosten.
Der Makler kann für Sie verhandeln und den Kaufprozess koordinieren. Suchen Sie am besten jemanden mit Erfahrung bei internationalen Käufern.
Manche sprechen sogar Deutsch oder haben schon öfter mit deutschen Kunden gearbeitet. Referenzen prüfen und mehrere Gespräche führen, bevor Sie sich festlegen, ist definitiv sinnvoll.
Wichtige Besonderheiten beim Hauskauf in Florida
Der Immobilienkauf in Florida läuft in vielen Punkten anders als in Deutschland. Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer folgt eigenen Regeln.
Das Maklersystem funktioniert hier tatsächlich ganz anders. In Florida haben alle Makler Zugriff auf dieselbe zentrale Datenbank (MLS).
Sie können jede Immobilie verkaufen, egal welcher Makler sie eingestellt hat. Das bedeutet, Sie müssen nur mit einem Makler arbeiten, um alle verfügbaren Häuser zu sehen.
Der Verkäufer zahlt die Provision für beide Makler. Sie als Käufer müssen keine Maklergebühren zahlen.
Das Angebot, das Sie abgeben, wird sofort zu einem bindenden Kaufvertrag, wenn der Verkäufer es ohne Änderungen annimmt. Die Title Company übernimmt die Rolle des deutschen Notars.
Sie prüft alle Altschulden und Altlasten vor dem Kauf. Eine Title Insurance schützt zusätzlich gegen versteckte Probleme mit dem Grundstückstitel.
Diese Versicherung zahlt der Verkäufer für Sie. Nach Vertragsabschluss haben Sie normalerweise 10 Tage für eine Home Inspection.
Findet der Inspektor Mängel, können Sie kostenfrei vom Vertrag zurücktreten und erhalten Ihre Anzahlung vollständig zurück. Das gibt schon ein gutes Stück Sicherheit.
Kosten und Nebenkosten beim Immobilienerwerb
Beim Haus kaufen in Florida zahlen Sie als Käufer deutlich weniger als in Deutschland. Der Verkäufer übernimmt die meisten Abschlussgebühren, die Eintragungskosten und die Title Insurance.
Sie zahlen nur eine geringe Abschlussgebühr, meist unter 500 USD. Die Grundsteuer wird rückwirkend bezahlt.
Der Verkäufer zahlt bis zum Closing-Tag, danach übernehmen Sie. Bei einer Hypothek fallen zusätzlich Abschlussgebühren für die Finanzierung an.
Laufende Kosten variieren je nach Immobilientyp:
- Wohnungen und geschlossene Wohnanlagen: Monatliche Wohngelder (HOA-Gebühren)
- Einzelhäuser: Kosten für Garten- und Poolservice
- Alle Immobilien: Jährliche Grundsteuer, Versicherungen
Die Grundsteuer richtet sich nach den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. Steigt der Marktwert Ihrer Immobilie in Florida, zieht die Grundsteuer entsprechend nach.
Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder dauerhafte Nutzung
Sie können Ihre Immobilie frei vermieten, egal ob für ein paar Wochen oder auf längere Sicht.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in einer geschlossenen Wohnanlage besitzen, sollten Sie vorher bei der Association nachfragen, ob Vermietungen überhaupt gestattet sind.
Für ein Ferienhaus brauchen Sie eigentlich jemanden, der sich während Ihrer Abwesenheit darum kümmert. Ein guter Verwalter hält das Haus in Schuss, kümmert sich um Kleinigkeiten und organisiert Reparaturen, wenn mal was schiefgeht.
Fragen Sie ruhig andere Hausbesitzer oder Makler nach Tipps – oft kennen die jemanden, der zuverlässig ist.
Wenn Sie dauerhaft dort wohnen und das Haus Ihr Erstwohnsitz ist, können Sie von der sogenannten Homestead Exemption profitieren.
Damit wird die Grundsteuer eingefroren, sodass sie höchstens um 3% pro Jahr steigen darf, egal wie sehr der Wert des Hauses klettert.
In geschlossenen Wohnanlagen gibt’s meist einige Regeln, die Sie beachten müssen. Manche erlauben keine kurzfristigen Vermietungen, manche verbieten Haustiere oder Grills auf dem Balkon.
Mit einem freistehenden Haus sind Sie flexibler, müssen sich aber auch selbst um alles kümmern – vom Rasen bis zur Mülltonne.
